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안녕하십니까 인천 부동산변호사 법무법인 청율인 김영환 변호사입니다.
오늘은 지역주택조합 조합원 자격상실 가처분 승소사례와 관련한 내용을 소개하고자 합니다.
이 번 사건 결정은 2020. 11. 9.에 나왔으나, 법인 설립 이후 성공사례를 쓸 짬을 내기 힘들 만큼 너무 바쁜 일정을 보내왔기에 제때 성공사례를 소개하지 못했습니다. 이제야 겨우 조금의 안정을 찾았기에 관련 내용에 대한 소개를 합니다.^^
법무법인 청율인의 사이트나 블로그 등에 있는 성공사례를 소개하는 글은 사건을 수행한 법무법인 청율인의 변호사가 직접 작성하고 있습니다. 본 게시글의 무단복제 및 사용을 금합니다.
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2.지역주택조합 조합원 자격상실을 통보받았을때 어떻게 대응해야 할까요_두번째 이야기
본 사례는 이미 언론에도 보도된 바 있고, 김영환 변호사 개인 네이버 블로그에서 이미 여러 번 다루었던 인천 송도지역의 모 지역주택조합과 관련한 것입니다.
해당 지역주택조합은 준공 즈음해서 있었던 조합원 자격심사과정에서 200여 명의 조합원에 대해 조합원지위 부적격 통보를 하였고, 대부분 사유는 주택법 시행령 제21조 관련 내용 중 2주택 소유, 주거전용면적 85㎡ 이상 주택 소유, 세대주 변경에 집중되어 있었습니다.
관련하여 당시 많은 분들이 우리 법인에 관련 된 문의를 하여 주셨는데, 대부분은 법령에 명확하게 배치되는 경우로서(주로 2 주택자 또는 85㎡ 이상 소유) 일반 소송으로는 구제받기 힘든 경우였습니다.
우리 법인은 사건이 언론보도가 되자마자 선제적으로 해당 법령의 내용, 입법취지, 적용실태에 대해 치밀하게 법리 연구를 실시하여 검토를 마친 상태였기 때문에 가감 없는 내용에 대해 정확하게 고지하여 드렸고, 많은 분들이 아쉬워 하시면서도 결과를 받아들이셔서 불필요한 분쟁소요를 줄일 수 있었습니다.
다만, 개인적으로 아쉬운 것은
위와 같은 경우에도 조합에 대한 손해배상청구나(이미 두 차례 정도 자격심사가 있었을 것으로 보이는데, 200명이나 되는 조합원이 최종 부적격 판정을 받았다는 것은 조합 운영에도 문제점이 있었을 수 있다는 점을 시사합니다) 헌법소원, 해당 조항의 단속규정의 성격을 갖고 있다는 대법원 판례의 법리를 근거로 조합에 대한 지위확인 등 새로운 접근방법을 통해 다양한 구제수단을 시도해 보고 싶었으나, 어찌 되었건 의뢰인 입장에서는 위험부담이 있었기 때문에 결국 위와 같은 건으로 의뢰하신 분들이 없으셔서 아직도 위 부분에 대한 해결되지 않은 의문은 여전히 남게 되었다는 것입니다.
본론으로 들어가서 조합원 자격상실과 관련하여 법무법인 청율인에서는 앞서 살핀바와 같이 선제적 검토를 통해 유형별 구제가능성이 높은 사례 즉, 다퉈 볼만한 사례를 추출하였는데, 이를 살펴보도록 하겠습니다.
일시적, 2주택 소유의 경우
일시적 2주택 소유 즉, 대출금 등의 사정으로 일시적으로 2주택이 되었건, 매도인, 매수인 측의 합리적인 사유로 인하여 매도인이 일시적으로 2주택이 된 경우는 “주택 공급 질서를 해하는 경우가 아니고, 다른 법률적 효과에서도 일시저거 2주택자의 경우는 2주택 관련 제한을 받지 않는 것과의 형평성 등을 고려하여” 구제받을 가능성이 높다는 결론을 내렸습니다.
문제는 아래에서 보는 세대주 문제와는 달리 법령에서 예외규정을 두고 있지 않기 때문에 통상의 수단으로는 다툼이 어렵다는 것입니다.
즉, 일반 민사소송으로 제기할 경우 법령에 따라 판단을 하여야 하는 법원에서는 위와 같은 사정만을 가지고 법령에서 다른 예외규정 없이 조합원 자격 제한사유로 규정한 2주택자에 대해 적용예외다라고 판단하기에는 제한이 있을 것으로 생각 됩니다.
다만, 해당 법령의 규정은 단속규정이기 때문에 조합에서 절대적 구속을 받지 않는다는 대법원 판례를 기반으로 이러한 사정에 대해서까지 부적격 처분을 한 조합의 처분은 위법하다는 취지에서 지위확인을 구할 수는 있겠지만 이 또한 법원에서 어떻게 받아들일지는 의문입니다.
그렇기 때문에 이러한 경우는 해당 조항에 대해 지위확인소송을 제기하면서 위헌법률심판제청신청을 하거나, 신청이 기각되면 위헌소원을 통해 해당 조항의 위헌성을 헌법재판소의 판결을 통해 확인한 후 지위확인소송을 진행하는 방법을 고민해 볼 수 있겠으나, 상당기일이 소요될 수 있는 문제가 또 발생합니다.
이럴 때는 결국 조합원 지위확인소송과 함께 이 사건에서 처럼 조합원 지위보전 가처분 신청을 통해 조합원 지위가 유지된 상태에서 소송을 진행하는 방법을 활용하여야 할 것입니다.
세대주 변경의 경우
이 경우는 2주택과는 달리 법령에 예외 규정이 마련되어 있어 구제받을 가능성이 조금 더 높은 유형입니다.
법령에는 근무, 질병치료, 유학, 결혼 등 부득이한 사유와 함께 기간의 일시성을 요건으로 하여 조합원 자격이 유지되는 예외적인 세대주 변경 규정하고 있는데, 근무, 질병치료, 유학, 결혼 등의 사유는 예시적 사유이므로(관련 행정소송에서 국토부에 대한 사실조회 신청에서 확인), 기타 부득이한 사유가 있는 경우에도 예외사유로 주장할 수 있습니다.
해당 사건 의뢰인은 임대차와 관련하여 구 부동산에 대해서는 임차보증금 반환 확보, 신 부동산에 대해서는 확정일자와 대항력 취득 문제로 세대주를 달리하게 되었는데, 이후 전입신고를 하면서 착오까지 겹쳐져 일시적 세대주 상실이 되셨던 분이었습니다.
조합과 구청에 대한 소명과정에서부터 법무법인 청율인의 부동산법률센터 전담팀과 함께 하셨는데, 입법취지, 법률 내용, 위반 사항, 위반 취지 및 동기, 위반 내용 등을 일목요연하게 정리하여 소명을 하였음에도 조합과 구청은 받아들여주지 않으면서 결국 소송으로까지 가게 되었습니다.
아직도 이해가 되지 않는 것이, 다른 불법한 목적이나 의도가 있었던 것도 아니고, 상실이유도 참작할 사정이 있으며 상실 기간도 길지 않았음에도 구청에서는 근무, 질병치료, 유학, 결혼이 아니라는 이유만을 가지고(구청의 이러한 태도 때문에 이 부분이 예시적 열거임을 확인하기 위해 국토부에 사실확인을 요청하여 예시적 열거임을 확인 받았던 것입니다) 의뢰인의 상당한 재산권을 침해하는 결정을 계속해서 고집하는 것이 과연 바람직한 태도일까 라는 것입니다.
아무튼, 세대주 상실의 경우 구청장 등 지자체장의 확인이 있어야 하기 때문에 2주택 문제와는 달리 행정처분이 문제됩니다. 이 부분과 관련 행정처분성 유무와 관련하여 구청에서는 현재까지 부인하는 입장이고 확립된 판례 또한 없는 실정이었습니다.
하지만 법무법인 청율인은 선제적 법리검토를 통해 세대주 상실과 관련한 구청장의 확인은 법령에서 규정하고 있는 예외적인 일시적 세대주 상실 인정 여부에 대한 행정청의 행위이고, 행정청의 행위에 따라 권리, 의무관계에 영향을 미치는 결과를 가져오기 때문에 행정처분이라는 결론을 내렸습니다.
구청은 행정처분이 아니라는 입장이었기 때문에 해당 처분을 하면서도 처분 당사자의 권익 보장을 위해 행정절차법상 규정된 청문 등의 절차를 거치지 않았고, 그냥 만연하게 조합 측에 부적격 통보만을 하였던 것으로 그 위법성은 컸다 할 것입니다.
또한 세대주 상실은 행정처분의 위법성의 문제와는 별개로 조합의 부적격 처분과도 연관된 문제가 있었기 때문에 별도로 민사소송인 조합원 지위확인소송을 제기하였고, 분양 등으로 인한 처분을 막으면서도 의뢰인의 사용을 보장하기 위해 단순한 처분금지 가처분이 아닌, 조합원 지위보전 가처분 신청을 통해 보다 적극적인 내용의 가처분에 대해 인용을 받았습니다.
해당 가처분은 만족적 가처분의 성격을 가지고 있기 때문에 가처분 결정문에서도 본안에서 구하는 실질적인 내용들에 대한 판단이 기재되었는데, 해당 판단 내용들은 특별한 사정이 없는 한 본안에서도 그대로 판단될 가능성이 높습니다. 해당 결정문에서는 의뢰인의 경우 세대주 상실 사유의 정당성을 인정하였고, 법령에서 예외로 규정한 일시적 세대주로 인정될 가능성이 높다는 결정을 받았다는데 큰 의의가 있습니다.
지역주택조합 조합원 부적격과 관련한 문제는 생소한 쟁송이었고, 확립된 법리도 없었습니다. 행정소송으로 가야하는지, 민사소송으로 가야하는지 이 사건이 문제가 되었을 때, 많은 변호사들 또한 각기 다른 의견들을 제시하였다고 합니다.
법무법인 청율인은 전국에 있는 수십건의 지역주택조합사건을 처리하면서 주택법령과 관련한 지속적인 연구를 진행해 오고 있습니다.
청율인의 구성원들 변호사들은 국방부 등에서 법제 업무, 송무업무 등을 담당했던 풍부한 경험을 갖추고 있었기에 사건이 발생하자마자 선제적 대응으로 관련자들에게 정확한 법률정보를 제공할 수 있었고, 사건을 직접 의뢰한 의뢰인의 경우 가장 빠르고 신속하게 그리고 가장 적합한 수단으로 권리를 구제 받을 수 있었습니다.
법무법인 청율인은 회사나 구성원의 편의나 편함을 생각하지 않습니다. 힘들고 어렵더라도 언제나 의뢰인에게 최적의 그리고 최상의 결과를 안겨 드리기 위해 새로운 도전과 노력을 하고 있습니다.
청율인 부동산법률상담센터 구성원들의 일치된 역량으로 어떠한 문제라도 해결할 수 있다는 자신감을 가지고 있고, 지금까지 그렇게 해오고 있습니다.
앞으로도 오로지 의뢰인의 권익만을 생각하고,
의뢰인의 행복을 추구하는 법무법인이 되도록 하겠습니다.
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