분양대금 연체금 반환 받을 수 있나요?

안녕하세요 법무법인 청율인의 부동산법률상담센터입니다.

이번 시간에는 분양대금 연체금 반환에 대하여 알아보는 시간을 갖겠습니다.

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분양대금 연체금이란?

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분양계약을 체결한 후 분양을 받은 사람이 개인적 또는 집단적 이유로 중도금이나 잔금을 약정 일자에 지급하지 못하는 경우 분양회사에 지급하여야 하는 손해배상 예정금액으로 연체기간별로 연체금액의 8~13% 고율의 적용된 금액을 말합니다.

 

분양대금 연체금의 종류

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분양대금 연체에는 크게 중도금 연체와 잔금 연체가 있을 수 있는데,  
중도금의 경우는 보통 선이행의무가 있기 때문에 지금을 지연하여 연체금이 발생하더라도 달리 지급을 거절할 특별한 사유가 없다면 다투기 힘듭니다. 

하지만 잔금 연체의 경우는 상대방의 의무(소유권이전등기의무)와 동시이행의 관계에 있기 때문에 상대방이 자신의 의무를 이행하지 않는 경우 연체금이 발생하지 않게 되고, 분양회사가 자신의 의무를 다하지 않고 일방적으로 연체금 지급을 청구한다면 이는 위법한 것으로 다툴 수 있게 됩니다.  

 

매매계약의 형태에 따른 연체 유형

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· 중도금이나 잔금의 지급이 은행 등의 대출금으로 지급되는 경우(집단대출) 보통은 연체가 발생하지 않지만, 대출신청이 지연되는 경우 마찬가지로 연체금이 발생하게 됩니다.

· 미분양물건을 분양하는 경우로 초기 미분양 물건의 경우 위 일반 분양과 같은 형태로 진행이 되고, 후기 미분양 물건의 경우 일반 분양과는 달리 중도금이 없는 경우가 많고, 잔금의 경우도 분양을 받는 사람이 개인 대출을 받아 납부하는 경우가 대부분으로 잔금 지급 지연 시 연체금 문제가 발생하게 됩니다.

· 계약의 형식은 분양이지만, 실질은 매매인 경우로서 분양이후 건설사가 건물을 원시취득을 하고, 이후 보존등기를 거쳐 등기명의를 신탁회사로 이전한 상태에서 물건을 매수하는 유형으로 보통은 중도금이 없거나 적고, 잔금비율이 높기 때문에 연체금 문제가 종종 발생하고 있습니다. 

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분양대금 연체금을 감액 받을 수 있는 경우

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· 연체금은 금전채무에 관하여 이행지체에 대비한 지연손해금을 비율로 정한 것으로 일종의 손해배상액의 예정의 성질을 갖기 때문에 민법 제398조 제2항에 의해 부당히 과한 경우 감액 대상이 됩니다.

· 여기서 손해배상예정액이 부당히 과다한 경우란 채권자와 채무자의 각 지위, 계약의 목적 및 내용, 손해배상액을 예정한 동기, 채무액에 대한 예정액의 비율, 예상 손해액의 크기, 그 당시의 거래관행 등 모든 사정을 참작하여 일반 사회 관념에 비추어 예정액의 지급이 경제적 약자의 지위에 있는 채무자에게 부당한 압박을 가하여 공정성을 잃는 결과를 초래한다고 인정되는 경우를 말합니다.

· 대법원은 수분양자들이 관련 소송에서의 판결 확정시까지 그 분양계약의 취소·해제 등을 주장한 것에 그 근거가 전혀 없었다고 보기 어려운 경우, 위 기간에 대하여 약정 연체이율을 그대로 적용하는 것은 수분양자들에게 부당한 압박을 가하여 공정을 잃는 결과를 초래한다고 볼 여지가 충분하여 이를 감액할 필요가 있다고 판시한 사실이 있습니다.

 

분양대금 연체금을 반환받을 수 있는 경우

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· 일반적 분양(매매)에서의 중도금처럼 선이행 의무가 있는 경우가 아니라면 쌍무계약의 채무는 동시이행의 관계에 있기 때문에 상대방의 이행 제공까지는 자신의 채무이행을 거절할 수 있습니다.

· 많은 경우는 아니지만 종종 건설사는 자신의 소유권 이전등기 의무의 제공은 하지 않은 채, 연체금 통지만 하는 경우가 있는데, 이때는 채부이행에 대한 지연 책임이 없어 연체금 자체가 발생하지 않게 됩니다.

· 그럼에도 불구하고 계약의 해지, 해제 등을 염려하여 연체금을 지급한 것이라면 이때 지급한 연체금은 부당이득으로 반환받을 수 있습니다.

 

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