부동산 매매계약취소, 가능할까?

안녕하세요 부동산법률상담센터를 운영하고 있는 법무법인 청율인입니다.^^

 

종종 부동산 평균 시세에 비해 과하게 비싼 가격에 거래했거나 혹은 임장 했던 토지와 계약서상 다른 경우 등등 사기나 착오를 이유로 부동산 매매계약취소 소송을 제기하는 경우가 많습니다. 그러나 부동산 매매계약취소는 쉽지 않습니다. 또 매매 계약을 했는데 갑자기 시세가 급등한 경우가 있습니다. 이 때 우리는 계약을 취소하고 싶겠죠?

 

이런 현상이 벌어진 데에는 주택 수요 억제 정책의 영향도 있었습니다. 부동산 가격이 '부르는 게 값'인 시장이 되어버린 것입니다. 가격이 급등했다면 안 살 것 같지만 그렇지 않았습니다. 오히려 '영끌(영혼까지 끌어모아) 대출을 받아서 비싼 가격에 매매를 하려는 사람들이 생겨났습니다. 이런 상황에서 부동산 매매계약 후 취소하려는 사람들도 늘어났습니다. 

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[단독] 담보대출 막히자… 부모 호주머니-신용대출 ‘영끌’로 집 샀다

https://www.donga.com/news/article/all/20200929/103185558/1

[단독]담보대출 막히자… 부모 호주머니-신용대출 ‘영끌’로 집 샀다

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과연 부동산 매매계약을 해지할 수 있을까요?

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부동산 매매계약에서 계약당시에 계약금이 지급된 경우, 이행의 착수가 있기 전까지(중도금 지급 전, 중도금 지급부터 이행의 착수로 봅니다.) 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있습니다. 

 

즉, 계약금이 지급되었고, 중도금 지급 전이라면

계약금의 배액을 상환하여 부동산매매계약을 해지할 수 있습니다. 

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중도금을 언제 지급했는지가 중요합니다!!!

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중도금이 지급되지 않았다면, 매수인이 배액을 상환받았으면 이 때는 계약 해제된 것으로 처리됩니다. 

 

이미 중도금이 지급된 경우라면 계약금(해약금)으로 일방적인 계약해제는 불가합니다. 왜냐하면 계약을 해제하기 위해서는 해제자에게는 채무불이행이 성립되어 상대방에게 추가적인 손해 부분도 배상을 해야 합니다. 위 두 가지 경우는 비교적 명확한 해결이 가능합니다. 

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문제는 매도인이 계약을 해제하려 할 때, 상대방이 배액상환에 대한 수령을 거부하면서 그 계약의 해제를 막기 위해 기일 전임에도 중도금을 일방적으로 지급하는 경우입니다!

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'중도금은(실행의 착수) 그 이행기의 약정이 있는 경우라 하더라도 당사자가 채무의 이행기 전에는 착수하지 아니하기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 이행기 전에 이행에 착수할 수 있다' 는 대법원 판례 때문인 것으로 보입니다.

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일부 법률전문가들도 이러한 판례 법리 때문에 매도인이 해제의사표시를 하더라도 매수인이 중도금을 일방적으로 지급하면 해제를 하지 못하는 것으로 안내하고 있는 것 같고, 때문에 일부 매수인들은 매도인으로부터 해제 통지를 받으면 위와 같이 중도금 중 일부 금액이라도 일방적으로 지급을 하고 있는 것으로 보입니다.

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모든 경우 매수인이 이행기 전에 중도금 이행을 할 수 있는 것은 아니고, 위 대법원 판례에 따라도 특약이나 특별한 사정이 있는 경우에는 이행기 전에는 이행의 착수가 제한되므로 개별 사안에서 이 부분에 해당하는 부분이 있는지를 살펴봐야 합니다.

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또 다른 대법원 판례에서는 매도인이 먼저 계약해제를 통보하고 계약금 배액의 수령을 최고하였다면 중도금 지급일은 매도인을 위한 기한의 이익도 있는 경우이고, 매수인은 이행기 전에 이행에 착수할 수 없는 특별한 사정에 해당하여 매도인의 의사에 반하여 선 이행을 할 수 없고(즉 일방적으로 중도금을 지급할 수 없고), 선 이행을 하였다고 하여도 매도인의 계약해지권 행사에는 영향을 미칠 수 없다는 판시를 하였습니다.

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그리고 위 대법원 판례에서는 '매도인은 위와 같이 계약을 해제하고자 하는 경우에는 계약금의 배액을 해약금으로 제공해야 하는데, 이 해약금의 제공이 적법하지 못하였다 하더라도 해제권이 없어지는 것이 아니라 해제권을 보유하고 있는 기간 안에(중도금 지급기일 또는 중도금이 없는 경우 잔금 지급기일) 적법한 제공을 한 때에 계약이 해제된다'라고 보고 있습니다.

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부동산 매매 분쟁에 휘말리지 않으려면 매매 계약서 쓸 때부터 주의해야겠죠?

아래 글을 참고하세요!

2020/09/28 - [부동산매매] - 부동산 매매 분쟁, 부동산 매매계약 작성 시 주의할 점

부동산 매매 분쟁, 부동산 매매계약 작성시 주의할 점

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또 매도인이 계약을 해제하기 위하여 계약금의 배액을 공탁하는 경우에는 그 공탁원인사실에 계약해제의 의사가 포함되어 있다고 할 것이므로, 상대방에게 그 공탁 통지가 도달한 때에는 계약해제 의사표시가 있었다고 보고 있습니다.

결론적으로 보면 매도인이 중도금 지급기일 전에 먼저 계약해제를 통보하고 계약금의 배액수령의 통지를 하였다면 매수인은 이후 중도금을 지급하여도 해약금에 의한 계약의 해제에 대해 계약의 구속력을 주장할 수 없다는 것입니다.

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계약관계를 맺으려면 그 내용은 언제나 명확한 내용으로 하는 것이 좋습니다. 그래야 분쟁이 줄어듭니다.

계약의 구속력을 강화하여 계약당시부터 해제를 제한할 수도 있고, 계약의 구속력을 약화시켜 계약 이행 기간 중간에 당사자 일방이 상대방의 영향을 받지 않고 언제든 계약을 해약할 수 있도록 탄력 있게 계약내용을 구성할 수도 있습니다.

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계약의 구속력을 강화하려면 계약 당시 계약금 외 바로 중도금을 지급하면 되고,

계약의 구속력을 확실하게 약화 시키려면 기한 전 상배 방의 이행을 제한하는 특약을 정해 놓으면 됩니다.

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계약의 구속력을 강화할지, 계약체결여부를 탄력적으로 정할지는 계약자들의 마음이지만, 이러한 당사자의 의사는 정확한 내용으로 확정하고 그에 맞게 계약을 체결하여야 당사자의 의도대로 계약이 진행될 수 있으므로 계약을 체결 시 반드시 유의하시기 바랍니다.

 

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부동산 매매계약은 재산의 문제로 분쟁위험도 많고, 그 피해 또한 큽니다.

 

부동산 계약에 있어서는 꼭 자세하고 확실한 정보를 알아보시고 결정하시기 바랍니다.

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