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안녕하세요^^ 인천 부동산 변호사 법무법인 청율인의 부동산법률상담센터 입니다.
최근 '상가건물임대차 보호법' 개정안이 시행되면서 상가임대차 분쟁이 다수 발생하고 있습니다.
임대인, 임차인 모두 경제적으로 힘든 코로나 시기를 겪고 있으며 그 영향이 바로 상가 임대차에 미치게 되었습니다.
'안 깎아주면 소송'vs'주인은 망해도 되나'… 막 오른 상가임대차 분쟁
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'안 깎아주면 소송'vs'주인은 망해도 되나'…막오른 상가임대차 분쟁
“매출이 200만원도 안 되는데 월세는 1,000만원 가까이 나가고 있는 상황입니다. 월세 50%를 감면하더라도 빚을 져야 하는 게 지금의 상황입니다.”(이정현 두산타워 입주상인 비상대책위원장)“�
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코로나 위기에 월세 인하, 연체기간 연장 등이 이루어지고 임대인은 임대인대로 월세 인하에 대한 손해, 임차인은 매출보다 월세 비용이 더 커지는 상황을 겪고 있습니다.
최근 시행된 '상가건물임대차보호법' 개정안은 신종 코로나바이러스 감염증(코로나 19)으로 어려움을 겪는 소상공인을 지원하기 위한 대책입니다. 하지만 임대인들은 정부가 임대인의 희생만 강요하고 있다고 말합니다.
임차 상인들 또한 근본적인 상가 임대차 문제 해결과는 거리가 있다고 합니다. 또 일부 임차 상인들은 개정 법률에 따른 월세 인하 요구(실제 차임 감액 청구권)를 시작했습니다.
이처럼 상가임대차분쟁이 일어나면 어떻게 해야 할까요?
직접 상가임대차 분쟁 조정을 원하신다면 대한 법률구조공단 '상가건물임대차분쟁조정위원회'에 신청할 수 있습니다. 위원회는 임대인과 임차인 사이의 상가건물임대차와 관련된 다양한 법률 분쟁을 처리하고 있습니다.
www.cbldcc.or.kr/hp/dar/dispArrGuidanceDetail.do
상가건물임대차분쟁조정위원회
상가건물임대차분쟁조정위원회
www.cbldcc.or.kr
<상가건물임대차분쟁조정위원회 조정절차>
하지만 분쟁이 해결되지 않고 소송으로 진행될 수 있습니다.
조정이 이루어지지 않으면 소송이 진행될 수 있습니다. 임대인, 임차인 당사자가 소송을 진행하게 됩니다. 매년 서울시에서만 1만건 이상의 상가임대차 관련 상담이 접수되고 있는 실정입니다. 그만큼 상가임대차 소송이 많이 진행되고 있습니다.
Q. 임대인이 상가 계약해지 통보를 한다면?
상가건물임대차보보헙 제10조 4항
묵시적 갱신 : 임대기간이 도래됨에도 불구하고 임대인과 임차인 모두 계약갱신에 대한 아무런 말이 없으면 현재의 조건대(보증금 차임 등)로 임대차계약이 자동갱신되는 것을 말합니다. 임차인의 보증금이 지역별환산보증금 범위내일 경우에는 상가건물임대차보호법의 묵시적갱신에 관한 규정을 적용 받고, 보증금이 지역별환산보증금을 초과하면 민법의 묵시적갱신에 관한 규정을 적용 받습니다. 묵시적 갱신이 된 후에 임차인은 상가임대차의 기본계약기간인 1년을 사용할 수도 있도, 중간에 해지요청을 할 수도 있습니다. 임차인이 해지요청을 하면 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월후에 해지의 효과가 발생되어 임대인은 보증금을 반환해줘야 할 의무가 발생합니다.
Q. 상가 건물이 경매된다면 소액 임차인으로 최우선 변제를 받을 수 있나요?
A. 상가건물 임대차보호법 시행령 제6조 ‘우선변제를 받을 임차인의 범위’에 따라 우선변제를 받을 임차인의 보증금과 차임이 있는 경우에는 환산한 금액의 합계가 일정 금액 이하인 임차인으로 한정하고 있습니다. 상가 건물에 서울시에 있다면 환산금액이 6,500만 원 이하이어야 합니다. 서울의 경우 환산금액이 6,500만원 이하인 경우라면 상가가 경매집행이 된 경우에 경매 낙찰가의 2분의 1 범위 내에서 선순위 근저당보다 앞서서 2,200만 원까지 우선 변제받을 수 있습니다(시행령 제7조에 근거함).
Q. 상가 임대차 계약 체결 하루 만에 해약할 수 있나요?
일방적으로 계약을 해약할 수 없습니다. 당사 간의 합의를 전제로 임대차 계약이 이루어지기 때문입니다.
상가 임대차 계약을 체결한 시점부터 계약의 효력이 유효하다는 점을 꼭 기억해야 합니다. 따라서 당사자가 해약할 수 있는 사유 등 특별한 경우가 아니면 해약할 수 없습니다. 관례처럼 행해지는 일부 부동산 매매에서는 24시간 내에 계약금을 돌려주면 해약 가능하는 말이 있지만 이는 법적으로 근거가 없습니다.
Q. 상가 임대차 분쟁 대비할 수 있을까요?
아래의 사항을 유념하시면 상가 임대차 분쟁을 대비할 수 있습니다.
① 계약할 상가의 건축물대장을 확인한다. 상가 건물의 용도 시설에 업종이 맞는지 확인한다.
② 건축물대장상 면적과 실면적을 확인한다.
③ 계약 종료 시 원상복구의 범위를 검토한다.
④ 상가 임대차 계약 후, 사업자등록과 확정일자를 받는다.
⑤ 세입자가 계약갱신을 원할 때, 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 내용증명 등으로 요구해야 계약갱신 10년을 보장받을 수 있다.
⑥ 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료할 때 까지 신규 임차인을 주선해야 권리금을 보호받을 수 있다.
단 한번의 상담으로도 그 차이를 느낄 수 있습니다.
법무법인 청율인이 쌓아온 실력과 풍부한 지식으로 의뢰인의 재산을 지켜드리겠습니다.
인천 부동산 변호사 전화 상담 무료 : 032-719-4034
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