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안녕하세요 부동산법률상담센터를 운영하고 있는 인천 대표변호사 법무법인 청율인 입니다.
오늘은 상가 권리금 대책에 대하여 이야기를 나눠볼까 합니다. :)
분쟁 소지 남은 상가임대차보호법… “외국은 임대인도 보호”
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분쟁 소지 남은 상가임대차보호법… “외국은 임대인도 보호”
지난달 여야 합의로 국회 문턱을 넘은 ‘상가건물 임대차보호법 개정안’(상가임대차보호법)과 관련해 임대인을 보호하는 대책도 논의해야 한다는 국회 보고서가 나왔다.지난달 24일 오후 서울
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지난 9월 시행된 '상가건물 임대차보호법 개정안'과 관련해 임대인을 보호하는 대책도 논의해야 한다는 주장이 나타났습니다. 상가임대차보호법과 관련해 임차인의 차임감액청구권 행사 시 감액률에 대한 명확한 규정이 없어 분쟁의 소지가 있으며 임차인이 그 권리를 행사한다고 하더라도 다툼이 발생하면 결국 법원의 판단에 의해서 결정할 수밖에 없다는 말입니다. 임대인의 재산권 침해가 우려되는 임대료 감액과 관련된 규정을 하면서 임대인에 대한 보호 내용은 없어서 형평성 문제가 제기되고 있습니다.
코로나 19 대유행으로 모든 국민이 정신적·경제적으로 고통을 겪고 있는 상황에서 분쟁 발생 시 비용과 시간이 많이 소요되는 소송보다는 당사자들의 합의에 의해 해결할 수 있는 방안이 마련되어야 합니다. 임차인뿐만 아니라 임대인에 대한 보호 방안도 충분히 고려하여 임대차 관련 대책이 수립되어야 한다고 생각합니다.
< 상가임대차 보호법 >
영세 상인들을 보호하기 위한 법으로 사업자등록의 대상이 상가건물을 임대차하는 경우 적용되는 법
상가임대차인의 계약갱신 요구권 행사기간 : 10년
권리금 보호기간 : 계약 종료 6개월 전부터
해당 법을 통해 세입자들은 주택 전세와 같이 세무서에서 확정일자를 받을 수 있습니다.
이는 경매 및 공매의 경우에 후순위 권리자보다 우선으로 보증금을 변제받을 수 있는 제도입니다.
상가 권리금이란?
기존 점포가 보유하고 있는 고객과 영업권을 이어받는 대가로 지급하는 돈입니다.
유동 인구가 많은 장소일수록 권리금은 높아지겠죠?
권리금의 종류는?
▶ 영업권리금 : 기존 사업자의 단골고객의 수, 영업관리 정도에 따라 지급하는 금액
▶ 시설권리금 : 감가상각 후 남은 시설의 가치
▶ 바닥권리금 : 기존 임차인이 없는 신규 상가에 대한 권리금
상가권리금 분쟁이 발생했어요!
상가권리금 분쟁은 아주 빈번하게 발생하는 일입니다. 계약 만료 전에 세입자가 새로운 세입자를 구해오면 분쟁이 발생할 확률이 줄어들 수 있습니다. 그러나 이 과정이 제대로 실행되지 않는다면 법적 분쟁이 발생하는 것입니다. 이를 대비하여 상가입대차보호법에 따라서 법에서는 임차인의 상가권리금을 보장하고 있습니다.
임차인이 사업을 하기 위해 투자한 유무형적 재산의 가치를 보전받을 수 있도록 도와주는 것입니다. 기존의 임차인이 상가를 신규 임차인에게 양도할 때 받는 금전이므로 이와 관계가 없는 임대인에게 지불할 필요는 없습니다.
임대인이 임차인의 권리금 계약을 방해하면 어떻게 해야 하나요?
상가건물임대차보호법에 따라 임대인은 임차인의 권리금 계약을 방해해선 안됩니다. 임대인의 방해 때문에 임차인의 계약이 파기되거나 보호받지 못하는 경우에는 임차인은 임대인을 상대로 손해배상청구소송을 제기할 수 있습니다.
임차인은 임대차 계약이 만료되기 전에 새로운 임대인을 구함으로써 자신이 투자한 돈을 스스로 회수할 수 있는 기회가 있기 때문입니다. 이 과정에서 임대인이 세입자가 자신이 투자한 돈을 회수할 수 있는 기회를 뺏어선 안된다는 것입니다.
상가권리금 손해배상청구소송 진행
임차임이 계약 만료 전 새로운 세입자를 구해왔음에도 불구하고 임대인이 계약을 계속 거부하며 일방적으로 나가라고 하는 경우엔 상가권리금에 대한 손해배상청구소송을 제기할 수 있습니다.
법원은 이 경우에 임대차 기간과 영업이익의 정도와 상관없이 해당 상가를 임차해 자신의 비용으로 시설을 구비하고 단골을 확보한 임차인이 새로운 임차인에게 위 시설 등을 양도하기로 했다면 유형적 재산에 대해 상가권리금소송에서 인정이 된다고 보고 이에 대한 손해를 배상할 책임이 있다고 판결을 내렸습니다.
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