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안녕하세요 인천 부동산법률상담센터를 운영하고 있는 인천 송도에 위치한 법무법인 청율인입니다.
오늘은 부동산 경매 분쟁 해결 방안에 대해 알아보겠습니다^^
부동산 경매는 부동산 권리분석을 철저히 해야 합니다. 여러 이해관계자가 얽혀있기 때문입니다. 또 나름대로 권리분석을 잘했다고 하더라도 놓쳤던 부분이 낙찰받은 이후에 나타날 수 있습니다.
부동산 강제 경매, 15년 만에 최대 폭증
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부동산 강제 경매, 15년 만에 최대 폭증
[땅집고] 작년 부동산 강제 경매 건수가 15년 만에 가장 큰 증가폭을 보였다. 6일 법원이 발간한 2020년 사법연감에 따르면 지난해 법원에 ..
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경기불황이 계속되면서 부동산 강제경매가 최근 늘어나고 있습니다.
부동산 강제경매란 채권자가 소송 등 법원의 확정판결을 통해 경매신청을 요구하는 제도입니다.
부동산 임의경매도 크게 증가했는데요. 임의경매란 채권자가 담보권에 근거해 우선변제를 받는 것입니다. 즉 강제경매처럼 확정판결 없이도 신청이 가능합니다. 부동산 임의경매도 강제경매와 마찬가지로 15년 만에 가장 큰 폭의 증가세를 보여주었습니다.
[ 부동산 경매 유형 ]
▶ 채권자가 경매를 신청할 때, 강제경매
부동산 경매 중 빈번하게 발생하는 유형은 채무자가 채무를 변제하지 못할 때 채권자가 법원에 경매를 신청하는 경우가 있습니다. 이 때 법원은 입찰을 통해 채무자 물건을 매각한 후 그 매각 대금으로 채권자 채권을 충당하는 법원 경매를 진행합니다. 강제경매는 실행할 담보가 없는 경우로 법원의 집행권원을 부여받아야만 경매가 진행됩니다.
▶ 임의경매
채권자가 채무자에게 담보로 제공받은 부동산에 설정한 담보권을 실행하는 경매이므로 집행권원이 필요 없습니다.
단, 임의경매에서 경매 절차가 완료되어 매수인이 소유권을 취득했더라도 경매개시결정 전부터 저당권 등의 담보권이 존재하지 않았거나 무효였다면 매수인의 소유권 취득이 무효가 되지만, 강제경매에서는 집행권원에 표시된 권리가 처음부터 존재하지 않거나 무효였더라도 매수인의 소유권 취득은 유효합니다.
Q. 부동산 낙찰 이후 손해가 발생하면 어떻게 해야하나요?
법원의 매각 허가 결정이 선고되었다고 매수인이 매각 대금을 지급하기 전까지 매각 결정이 확정된 것이 아닙니다. 채무자, 소유자 또는 점유자가 해당 부동산을 훼손하는 등 부동산의 가치를 감소시키는 행위를 하는 경우가 빈번하게 발생하고 있습니다.
A. '부동산 관리 명령'을 신청하시면 됩니다.
'부동산 관리 명령'이란 법원이 매수인이나 채권자가 신청하면 매각 허가가 결정된 뒤에 인도할 때까지 관리인에게 부동산을 관리하게 하는 명령입니다. '부동산 관리 명령'은 매수인 또는 채권자가 신청할 수 있습니다. 관리명령 신청은 법원의 매각 허가 결정이 선고된 뒤부터 그 부동산을 인도받을 때까지 가능합니다. 법원의 관리명령으로 선임된 관리인이 매수인이 해당 부동산을 인도할 때까지 그 부동산을 관리하며 채무자·소유자 또는 부동산 점유자가 관리명령에 따르지 않는 경우 등에는 필요에 따라 인도명령에 준하는 명령을 할 수 있습니다.
Q. 부동산 경매를 통한 낙찰 이후, 부동산 점유자가 부동산에서 나가지 않는다면?
A. '명도소송'이 가능합니다.
명도소송이란 부동산 경매에서 부동산 인도명령 신청기간(매각대금을 낸 뒤 6개월 이내)이 지나거나 채무자·소유자 또는 점유자 등 인도명령을 받는 사람 이외의 사람이 해당 부동산을 점유하고 있는 경우에 매수인이 그 부동산을 점유하기 위해 넘겨달라는 소송을 제기하는 것을 말합니다. 명도소송의 제기권 자는 매수인, 매수인의 상속인이나 합병회사와 같은 매수인의 일반 승계인이며 명도소송의 제기기간은 인도명령과 달리 그 기간에 제한이 없습니다. 명도소송 판결이 나고 집행문이 발효되면 강제집행하여 해당 부동산을 점유할 수 있습니다.
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