[인천 부동산 변호사]명도소송 조건 및 소송기간, 그 대응책은?

안녕하세요 법무법인 청율인의 부동산법률상담센터입니다.

오늘은 부동산 분쟁 소송 중에서 많이 제기되고 있는 명도소송에 대해 알아보고 그 대응책에 대해 이야기해보려 합니다

명도소송은 임차인이 임대차계약이 종료하였음에도 목적물을 인도하지 아니하는 등. 즉. 점유할 권원이 없음에도 부동산을 점유하는 경우가 있습니다.  이때 소유자는 임자인 또는 무단점유자를 상대로 소송을 제기할수 있는데 이러한 소송을 명도소송이라고 합니다. 

 

 

보다 자세히 명도소송을 알아볼까요?

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매수인이 부동산에 대한 대금을 지급했음에도 점유자가 부동산의 인도를 거절하는 경우 부동산을 비우고 넘겨달라는 의도로 제기하는 소송입니다.

매수인, 매수인의 상속인 등 매수인의 일반 승계인이 제기할 수 있으며 제기 기간은 제한이 없습니다. 이 소송은 주로 경매를 통해 부동산의 소유주가 바뀌었을 경우에 진행하고 있습니다. 매수인이 경매로 부동산을 낙찰받고 부동산 인도명령 신청기간, 즉 매각대금을 지급한 후 6개월이 지난 다음에도 인도명령 대상자가 부동산의 인도를 거절할 때 제기할 수 있습니다.

인도명령 대상자 이외의 사람이 해당 부동산을 점유하고 있는 경우에도 제기 가능합니다. 소송에서 승소 판결이 난 후 집행문이 발효되면 강제 집행으로 점유자를 내보내고 부동산을 인도받을 수 있습니다.

 

명도소송을 제기할 수 있는 조건이 있나요?

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'임대차계약종료'의 조건이 있습니다. 계약 종료가 되지 않은 상태이면 종료가 되어야만 본소를 진행할 수 있습니다. 

그렇다고 임의로 계약을 끝낼 수는 없습니다. 보통 2가지 사유로 계약을 끝내게 되는데 '차임 연체'와 '기간 만료'입니다. 또는 무전 전대나 특약사항 위반 등의 사유도 계약을 끝낼 수 있습니다. 

* 차임연체란?
세입자가 월세를 제때 내지 않고 버티는 것입니다. 민법 제640조(차임 연체와 계약의 해지)에는 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있습니다. '2기에 달하면'이란 2회 이상 연체한 때를 말하며 집주인(임대인)은 차임 연체와 계약 해지에 따라 임대차 계약을 해지할 수 있게 되며 세입자(임차인)는 임차물을 반환할 의무(명도)가 생깁니다. 

 

 

명도소송 기간은 얼마나 걸리나요?

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명도소송의 기간은 평균 약 6개월에서 1년 정도 소요됩니다.(그 이상 혹은 이보다 짧게 소요되는 경우도 있습니다)

하지만 명도소송 진행 중에 점유자가 제 3자에게 대가를 받고 해당 부동산의 점유를 넘길 가능성이 있습니다. 이러한 일을 방지하기 위해서 소유자는 반드시 점유이전금지가처분신청을 우선해야 합니다. 점유금지가처분은 해당 부동산을 돌려받기 위해 점유를 묶어두는 것을 의미합니다. 

 

 

명도소송 전 합의도 할 수 있을까요?

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명도소송을 제기하기 전에 시간과 비용을 줄일 수 있는 방법이 바로 제소전 화해입니다. 즉, 법원이 중재하되 양측간이 주도하여 합의를 보는 것입니다. 한편, 제소전 화해를 진행했으나 원만한 명도 이전이 되지 않는다면 임대인은 제소전 화해를 토대로 강제집행을 진행할 수 있습니다. 

 

 

[법무법인 청율인 김영환 대표 변호사가 실제 제소전 화해 조항에 대해 작성한 검토서]

 

법무법인 청율인의 김영환 변호사는 직접 화해조항과 관련한 수준 높은 법률검토 보고서를 작성 한 후 신청인은 물론 피 신청인에게도 사전에 송부하여 의견을 종합한 후 제소전화해 절차에 나아가기 때문에 시간이나 비용이 절약됨은 물론 실효성 있는 제소전 화해를 할 수 있습니다. 

 

명도소송 증거가 필요한가요?

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계약을 해지하기 위해 계약해지통보를 합니다. 직접 대면할 수 있고 또는 문자, 전화로도 가능합니다. 여러 방법이 모두 가능하나 기록으로 남기셔야 합니다. 민사소송은 증거가 매우 중요하기 때문입니다. 

 

통화 녹음 기능을 이용하셔서 녹음하시거나 문자로 '임대차 계약해지 통보', '계약이 종료되었습니다' 등의 문구가 필수로 들어가야 합니다. 앞의 증거보다 더 확실한 방법은 내용증명을 보내는 것입니다. 통화녹음, 문자, 내용증명은 본소에서 법적 효력을 발휘할 수 있으며 소송을 승소로 이끌 수 있습니다. 

 

명도소송, 청율인에게 맡겨주세요!

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법무법인 청율인은 부동산 법률 분쟁의 다양한 사건들을 맡아왔습니다. 특히 명도소송은 본격적인 소 제기에 앞서 이용할 수 있는 다양한 법률절차들이 존재합니다. 명도소송도 각각의 사안에 따라 적용할 수 있는 법률절차는 다릅니다. 때문에 의뢰인 맞춤형 부동산 법률 상담이 가능한 청율인의 부동산 법률 상담센터에 자문하신다면 긍정적인 결과를 이끌어낼 수 있습니다. 

 

 

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전화 상담 : 032-719-4034

 

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